万科深圳超长周期旧改项目，立项16年后终于迎来破局！

2026年9月28日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布公示《南山区南头街道南苑新村城市更新单元规划修改（草案）》，主要内容是： 由一次性整体实施调整为分两期开发 ，容积率等核心指标不变，仅调整公共配套位置，为落地开工扫清实施障碍。 南苑新村 是深圳知名超长周期旧改项目，立项16 年后终于迎来破局。 该小区建于1983年，位于南山区南头街道大新片区，共49栋6层住宅、1310户，地段优越，楼龄老旧，是深圳早期建设的福利房小区。 2010年4月，该项目被列入深圳首批8个旧住宅小区改造计划，由万科与金晖集团的合资公司 金晖地产 申报立项。 2012年1月，万科收购了金晖集团所持金晖地产20%股份，全资控股后更名为 万科南苑地产 ，从而获得独立开发权。 2013年1月，专规草案首次公示，因部分业主质疑“涉嫌虚假申报”而暂缓。由于当时实行的是一票否决制，所有拆迁户必须100%同意，这一缓就是6年。 2019年，重启专规公示，当年签约率到95%，部分楼栋先行拆除，但仍未全面动工。 2021年3月，《深圳经济特区城市更新条例》实施，确定了“双95%”规则： 签约面积和签约人数都达到95%以上 ‌，就可以启动征收。 2022年11月，该项目更新单元专项规划正式获批。 2024年7月，南山区启动行政征收，为本区首例，依法征收未签约房屋21套。 同年11月，万科旗下的 深圳市万科南苑房地产开发有限公司 被确认为实施主体。 2022年批复的南苑新村更新单元规划指标为： 1、拆除用地79287.1㎡； 2、总建面约50.8万㎡； 3、住宅约22万㎡（含公共租赁房33026㎡）； 4、商业3.2万㎡＋办公5万㎡＋商务公寓14万㎡＋地下商业5.1万㎡； 5、18班小学＋9班幼儿园。 根据业主的签约版本，搬迁补偿方案如下： 1、住宅拆赔：1:1.3建筑面积回迁； 2、安置租金：90元/㎡/月，搬家费3000元，装修补偿600元/㎡； 3、赠送：每套回迁住宅配1个70年产权固定车位； 4、可满足条件下 “一大套换两小套”； 5、开发商代缴36个月物业费。 然而，万科2024~2025年累计亏损超1380亿元，以其财务状况，根本支撑不起这么大的项目。 2026年6月，万科在投资者互动平台上的回复是“持续推进中，尚未开工”。 在这个背景下，南山区规划部门对该项目 由一次性整体实施调整为分两期开发 ，核心思路是：一期优先建 回迁住宅+基础公共配套 ；二期集中做大型商业、公寓、办公综合体。 原来要求整片全部拆完统一建设；现在一期拆完即可开工建回迁，不用等二期地块全部清拆；二期可以延后开工，根据市场和资金节奏推进，降低开发商一次性投入压力。 目前，该草案还处于公示阶段，最终以正式批复文件为准。 特别